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On en parle
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Les maires Sophie Joissains et Camille Galtier échangent inspirations, projets, enjeux des dynamiques urbaines, attractivité, commerce et requalification des centres-villes.
La 9e édition des Estivales Logement a offert aux dizaines de milliers de visiteurs un parcours logement, immobilier et ville de demain festif & pédagogique.
Unique en Provence avec les grands acteurs privés, bailleurs sociaux, collectivités & assos réunis 
Les 13 et 14 septembre 2024, la place de la Rotonde accueillera les Estivales Logement.
Cette 9e édition va réunir les principaux acteurs publics et privés du logement et de l’immobilier.
L’occasion de préciser un projet de logement ou d’investissement, mais aussi de découvrir les grands projets d’aménagements urbains de la ville.
Quand ? Où ? Quelle est l’ambiance ? Quelles animations ? Comment s’y rendre ?
Nous vous expliquons comment préparer votre venue.
L'étude menée par Bien'Ici révèle une forte hausse du nombre d'annonces de biens en vente dans les Bouches-du-Rhône : +60 % par rapport à 2019, au détriment des annonces locatives. Marseille et Aix-en-Provence suivent des tendances similaires, et on trouve actuellement 2 fois plus de maisons à vendre à Marseille qu'il ya 5 ans. Pour autant, les prix ne dévissent pas et ne sont donc pas la seule variable d'ajustement du marché : à Marseille, le prix au mètre carré s'établit à 4000€ cette année, alors qu'il atteignait 4200€ en 2023, soit une baisse de l'ordre de 5 %.
En effet, alors que le prix moyen au mètre carré baisse dans la Cité Phocéenne, on remarque que les prix médians des T3 comme ceux des studios profitent d'une très belle stabilité sur le temps long. Ainsi, il faut compter 92 000€ pour un studio et 239 000€ pour un 3 pièces cet été, soit des prix équivalents à ceux pratiqués en 2022.
Depuis 2024, on note cependant une tendance baissière du prix au m2 moyen, qui se situe à environ 6000€/m2 sur l'ensemble de l'offre disponible à Aix-en-Provence, sauf pour les maisons qui se répartissent avec un prix légèrement en hausse entre le 2ème et le 3ème trimestre 2024. On remarque également une baisse visible sur le prix médian des T3, actuellement de 365 000 € alors qu'il se situait aux alentours de 400 000€ en 2023. Le prix médian pour un studio est quant à lui assez stable depuis 2022, aux alentours de 135 000€.
Malgré une baisse réelle des transactions en 2024 par rapport à 2023, Didier Monnet , Directeur Général Adjoint de Bien'Ici, constate cependant « un regain d'intérêt général avec une hausse des intentions d'achat par rapport aux 2 dernières années de + 1 ,5 points en moyenne depuis le printemps » .
Après des années euphoriques, n'est-ce pas finalement à « un retour à une situation normale » ?
Pour Didier Monnet , c'est fort possible car « la combinaison de la stabilisation des paramètres financiers (accès au crédit, taux, etc.) et d'un accompagnement des vendeurs pour arriver à vendre leur bien contribuent à cette « embellie » . Après une période incertaine, les acquéreurs n'ont aujourd'hui plus de raison d'attendre des baisses de taux qui n'arriveront pas (ou à la marge) et les vendeurs, des acheteurs euphoriques qui n'existent plus ».
« Les DATA que nous suivons sur Bien'ici peuvent nous permettre d'anticiper une fin de cycle baissier (sur les volumes) dans l'ancien » . Didier Monnet – Directeur Général Adjoint de Bien'Ici
Alors que les annonces de biens en vente augmentent, les acquéreurs se sont quant à eux raréfiés entre juin 2023 et juin 2024 : -10 % à Marseille et -20 % à Aix selon les données Bien'Ici . « Aix-en-Provence et Marseille n'échappent donc pas à la tendance de baisse des volumes enregistrés sur tout le territoire et quasi dans les mêmes proportions que le national, mais elles sont relativement épargnées par leur attractivité tant du fait de leur environnement géographique , tropisme et climat que de leur dynamisme économique, événements et projets importants de requalification urbaine en cours », explique Didier Bertrand, Président de la FNAIM PACA.
En effet, les volumes de recherches pour des biens à vendre ont commencé à repartir au printemps 2024, suivant la double tendance positive de baisse des taux d'emprunts d'une partie et de baisse des prix d'autre part. On observe donc nettement l'attente d'une meilleure adéquation entre le budget, le prix de vente et le retour d'un marché de besoin, au détriment d'un marché de confort.
« 80 % des 18-34 ans désirent devenir propriétaire rapidement » Didier Bertrand – Président de la FNAIM PACA
Pour le Président de la FNAIM PACA , ce marché paradoxal oscille entre ralentir et envie persistante de devenir propriétaire : « malgré la baisse des volumes de ventes pour des raisons économiques et d'incertitudes, on observe plus que jamais la forte appétence des Français pour l 'immobilier, y compris par les plus jeunes : 80 % des 18-34 ans désirent devenir propriétaire rapidement ! »
Conséquence ? « Actuellement nous sommes entrés dans un marché de besoin : mutations, divorces, succession, naissance, retraite. L'évolution des critères de recherche a donc des impacts tant côté vendeurs que côté acquéreurs car ils sont chamboulés, continuant d'évoluer et ne sont absolument pas stabilisés ». conclut Didier Bertrand.
Parmi les critères de recherche, le prix, la typologie et la localisation restent déterminants. La limite budgétaire contrainte par le surcoût de crédit implique les futurs acquéreurs à regarder en priorité ce qu'ils peuvent acheter, observe Bien'Ici . Les critères spécifiques d'extérieurs (jardin, terrasse, piscine) sont donc davantage utilisés dans le cadre de création d'alertes, tout en restant liés à un budget. Certes les annonces sont consultées, mais les biens les moins chers sont ceux qui sont les plus contactés.
Dans cette situation où il ya de l'offre et où les acquéreurs sont un peu plus sur la retenue, l'avantage semble donc donné aux acquéreurs, dans la mesure où ils ont le choix et peuvent faire jouer le prix. La baisse « légère » du prix observée sur les 12 derniers mois va dans ce sens, car les transactions qui s'opèrent en 2024 sont celles qui sont au bon prix.
La plus-value d'un bien d'exception, un souvenir lointain ? Non, affirme Bien'Ici, qui observe qu'elle vaut toujours avec le temps, à l'image des maisons avec piscine, qui affiche un prix moyen de +1000€/m2 par rapport aux autres maisons, d'ailleurs en augmentation par rapport à 2022. Un écart qui n'a quasiment pas bougé sur les 5 dernières années.
Finalement, à Aix-en-Provence comme à Marseille, si l'on observe des volumes d'annonces plus ou moins similaires à 2019, on note en revanche un très net inversement du rapport entre les biens en vente et ceux en location sur le marché, alors même que les acquéreurs sont économiquement contraints, que les investisseurs ont presque disparu, et que les locataires sont bien là ! Par rapport à la période d'avant crise sanitaire, l'offre de petites surfaces à louer a baissé d'environ 30%, alors que l'offre à la vente a progressé d'environ 30%. Conséquence ? La tension sur les biens en vente s'étend, quand la tension locative augmente encore dans ces villes étudiantes qui en accueillent chaque année plus de 50 000.
Les Estivales Logement en quelques chiffres :
Les Estivales Logement, Festival Immobilier
Place de La Rotonde / Allées Provençales – Aix-en-Provence
Vendredi 13 et samedi 14 septembre 2024, de 10h à 19h
Entrée libre - www.estivaleslogement.fr
À propos de Bien'ici : Acteur de la recherche immobilière, Bien'ici facilite la quête d'un logement en la constituant comme fondatrice d'un projet de vie. Sa principale force réside dans sa capacité à mieux répondre aux attentes des particuliers et à mieux servir les intérêts des professionnels de l'immobilier. La plateforme propose une technologie inédite de cartographie 3D qui permet la localisation immédiate des biens et l'accès à des informations précieuses sur son environnement (transports, temps de trajet, commerces, écoles, etc.), offrant aux utilisateurs une expérience de recherche unique et innovant et générant, in fine, gain de temps et d'efficacité pour les professionnels. Imaginé en 2015 par les professionnels de l'immobilier, Bien'ici propose des annonces sur l'ensemble du territoire français, regroupant le neuf et l'existant, la vente comme la location. Bien'ici est disponible sur tous les supports.
Contact Médias :
Àl’occasion des Estivales, des trophées sont décernés depuis cinq ans afin de distinguer et faire connaître les programmes immobiliers régionaux les plus exemplaires, ceux qui
accompagnent les bonnes pratiques et anticipent les évolutions de la construction et de l’habitat la qualité des usages et des aménagements.
Un jury de professionnels indépendants les sélectionnes. Les projets vous sont présentés sur l’événement et sur le site : www.estivales-logement.fr.
Les votes du public s’effectuent sur le stand SEMEPA place de la Rotonde devant l’Office de Tourisme.
Pour ce trophée « batîment de l’année », vous votez et vous pouvez gagner des cadeaux.
Les participants au vote du public qui auront été tirés au sort seront avertis par message électronique des cadeaux
qui leur seront décernés. La liste sera également disponible au stand de l’organisation samedi 14 septembre.
DES CADEAUX A GAGNER !
Alors que l’on constate une légère baisse des prix de l'immobilier en Provence et que certaines banques revoient leurs taux, les candidats à l'acquisition principale et les investisseurs s'interrogent : est-ce le moment d'acheter ? Décryptage.
En juillet dernier, la lettre Empruntis soulignait qu’une bonne partie des établissements bancaires avaient déjà baissé leurs taux d’emprunt, entre 5 et 15 points de base. Il convient donc plus que jamais de faire jouer la concurrence et de comparer les offres. Ainsi, selon le courier CAFPI, présent aux Estivales Logement, le taux moyen, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, pour une durée de prêt de 10 ans est actuellement d’environ 3,21%, il passe à 3,55% sur 15 ans, 3,54% sur 20 ans, pour atteindre les 3,57% sur 25 ans.
Le temps des 1% de taux d'emprunt d'il y a quelques années est loin. Est-ce pour autant utile d'attendre si vous souhaitez acheter ? Du côté des taux bancaires, pas forcément car la stabilisation est proche.
L’été a été relativement stable et calme, mais la rentrée immobilière s’annonce sous de meilleurs auspices, avec une baisse confirmée pour les taux les plus courts.
Notons que l’ensemble des taux se situent à un niveau bas qu’ils n’avaient pas atteint depuis longtemps. En Provence-Alpes-Côte d’Azur,
Pour rappel, en janvier dernier, les taux moyen se négociaient à 4,33 % sur 20 ans et 4,47 % sur 25 ans…
La rentrée promet donc d’être propice aux acquéreurs, notamment du fait du stock de logements à vendre après des mois d’incertitudes économico-politiques, ce qui augmente l’offre à disposition et donne plus d’opportunité pour négocier les prix. C’est la meilleure période pour acheter, sans attendre la poursuite d’une baisse légère des taux qui pourront d’ailleurs être renégociés en cas de baisse significative, alors que les prix de l’immobilier risquent, quant à eux, de repartir à la hausse.
N’attendez plus !
Si vous avez une capacité d'emprunt suffisante, il est inutile d'attendre plus longtemps.
Selon CAFPI, Le pouvoir d’achat des acquéreurs a sensiblement augmenté depuis un an sous la double impulsion de la baisse des taux et des prix. Pour une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, un acquéreur pourra s’offrir une surface habitable légèrement supérieure.
Preuve de cette hausse du pouvoir d’achat immobilier en un an, la taille moyenne des biens de l’emprunteur type est passée en France de 92m² à 101 m², un gain de 9 m², pour un montant emprunté moyen de 194 334€ contre 196 234€ un an auparavant.
Au deuxième trimestre 2024, les prix au mètre carré ont reculé de 4 à 8% sur un an selon les grands réseaux d’agences immobilières. Les vendeurs seraient donc plus à l'écoute du marché et prêts à baisser le prix de leur bien. Dans le contexte actuel, les prix des maisons baissent d’ailleurs davantage que ceux des appartements, -6,8% contre -1,7%, selon l’AFP.
Pour autant, ces chiffres restent des moyennes au niveau national et ne correspondent pas forcément à la situation de la région ou de la ville dans laquelle vous souhaitez acheter. Au-delà de la baisse au niveau national, il faut prendre en compte les marchés de niche tels les biens en montagne ou sur le littoral, les biens de standing, certains quartiers aixois et villages d’immédiate périphérie qui ne sont pas assujettis à la conjoncture de la même manière.
Oui, il est intéressant d'acheter aujourd'hui, comme il était intéressant d'acheter hier. L'immobilier reste une valeur refuge. Si vous le pouvez, mieux vaut acquérir votre résidence principale et rembourser un prêt qui vous fera accéder, à terme, à la propriété, plutôt que de payer un loyer chaque mois. Surtout, si vous êtes dans une région dans laquelle vous souhaitez rester.
Si vous voulez investir, l'immobilier est par définition créateur de valeur puisque vos locataires paieront chaque mois les mensualités que vous devez à la banque. Là encore Pays d’Aix, Etang de Berre et Pays salonais sont propices à des acquisitions qui ne perdront pas de valeur dans le temps et qui profiteront du dynamisme de territoires à valeur ajoutée économique, touristique et étudiante.